Immobilienmarkt Südthüringen: was die Zahlen wirklich sagen

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Für den Immobilienmarkt Südthüringen gibt es amtliche Zahlen. Ortsscharf verfügbar sind allerdings nur Bodenrichtwerte; Hauspreise stehen in keiner öffentlichen Datenbank.
• Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, als wäre er unbebaut. Er lässt sich nicht mit der Grundstücksfläche zu einem Hauspreis multiplizieren.
• Im Landkreis Hildburghausen stammen 9.976 von 20.607 Gebäuden mit Wohnraum aus der Zeit vor 1950. Gut 48 Prozent. Wer hier ein Haus bewerten will, hat es fast immer mit Altbau zu tun.
• Zwei gleich große Häuser im selben Dorf können weit auseinanderliegen. Den Unterschied macht der Zustand, und der steht in keiner Tabelle.

Wenn ich Marktberichte über Thüringen lese, geht es darin fast immer um Erfurt, Weimar und Jena. Der Süden taucht am Ende auf, als strukturschwacher Landesteil, mit einem Durchschnittswert, der aus dem ganzen Freistaat gemittelt ist. Für jemanden, der in Eisfeld oder Bedheim über den Verkauf seines Elternhauses nachdenkt, oft genug ohne dass ihm die Entscheidung leichtfällt, ist das ungefähr so nützlich wie die Durchschnittstemperatur Deutschlands für die Frage, ob man heute eine Jacke braucht.

Der Immobilienmarkt Südthüringen funktioniert anders als der in einer Landeshauptstadt, und er lässt sich auch anders vermessen. Es gibt belastbare, amtliche Zahlen für diese Region. Sie stehen nur nicht dort, wo die meisten zuerst suchen, und sie beantworten eine andere Frage als die, die man ihnen stellt. Ich zeige Ihnen in diesem Artikel, welche Daten es gibt, was sie aussagen, und an welcher Stelle die Zahlen aufhören und der Blick auf das konkrete Haus anfängt.

Warum der Thüringer Landesdurchschnitt über Ihr Haus nichts aussagt

Ein Landesdurchschnitt mittelt eine sanierte Stadtwohnung in Jena mit einem Vierseithof am Rand des Thüringer Waldes und beschreibt am Ende keines von beidem.

Der Effekt wird umso größer, je kleiner der Markt ist. Im Landkreis Hildburghausen leben 59.287 Menschen auf 938 Quadratkilometern, Stand 31. Dezember 2025 laut Thüringer Landesamt für Statistik. Wo so wenige Menschen auf so viel Fläche leben, ist jede Immobilie ein Einzelfall. Aus meiner Arbeit hier kenne ich das Muster: Zwei Häuser mit derselben Wohnfläche, ein paar hundert Meter auseinander, können in ganz verschiedenen Preisklassen liegen.

Damit will ich mich nicht herausreden. Die Frage ist nur, welche Zahl Ihnen überhaupt weiterhilft. Sehen wir uns an, welche es gibt.

Welche Zahlen es für Südthüringen wirklich gibt (und welche nicht)

Die amtliche Datenlage in Thüringen ist besser, als ihr Ruf vermuten lässt. Sie ist nur auf drei verschiedene Töpfe verteilt.

Erstens die Bodenrichtwerte. Sie sind flächendeckend, kostenfrei und öffentlich. Das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation meldete am 2. April 2026, dass die von den neun Gutachterausschüssen zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelten Bodenrichtwerte “jetzt für jedermann und kostenfrei im Internet zur Verfügung” stehen. Es sind 22.939 Bodenrichtwerte für ganz Thüringen. Ermittelt wurden sie, so das TLBG, “auf Grundlage der pro Jahr bis zu 30.000 durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ausgewerteten Kaufverträge”. Einsehen können Sie sie selbst über BORIS-TH, das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats.

Zweitens die Kaufpreissammlung. Jeder Gutachterausschuss “führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten” (§ 193 Abs. 5 BauGB). Dort liegen die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise, also Notarverträge. Ausgewertet erscheinen sie im Grundstücksmarktbericht: eine periodische Auswertung genau dieser Kaufpreissammlung, mit der der Ausschuss den regionalen Grundstücksmarkt beschreibt. Zuständig ist hier der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl, mit Geschäftsstelle in Schmalkalden. Wenn Sie es genau wissen wollen, ist eine formlose Anfrage dort der richtige Weg.

Drittens die Landesstatistik. Der Zensus 2022 hat den Gebäudebestand jeder Thüringer Gemeinde erfasst: Baujahr, Eigentumsform, Wohnfläche, Heizungsart. Preise stehen dort keine drin. Wie der Bestand aussieht, dagegen schon. Dazu gleich mehr.

Und was es nicht gibt: eine frei abrufbare, gemeindescharfe Kaufpreisstatistik für Südthüringen. Was im Netz als “Immobilienpreis in Ort X, Euro pro Quadratmeter” kursiert, stammt von kommerziellen Immobilienportalen und nicht von einer amtlichen Stelle; gerechnet wird dort mit Angebotspreisen. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte: Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes.

Welche Immobiliendaten sind für Südthüringen amtlich verfügbar?

Amtlich und frei zugänglich sind die Bodenrichtwerte über BORIS-TH sowie die Gebäude- und Wohnungsdaten des Zensus 2022 beim Thüringer Landesamt für Statistik. Die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise liegen beim zuständigen Gutachterausschuss und erscheinen im Grundstücksmarktbericht. Eine frei abrufbare Kaufpreisstatistik je Gemeinde existiert für die Region nicht.

Ein Hinweis zur Einordnung, bevor Sie den Bodenrichtwert nachschlagen: Er beschreibt den Lagewert des Bodens so, wie er sich ergeben würde, “wenn der Boden unbebaut wäre” (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Das Haus darauf steckt in dieser Zahl nicht drin. Anders der Verkehrswert. Er wird laut § 194 BauGB “durch den Preis bestimmt, der … im gewöhnlichen Geschäftsverkehr” zu erzielen wäre, und zwar nach den “tatsächlichen Eigenschaften”, der “sonstigen Beschaffenheit” und der Lage des Grundstücks. Das sind genau die Dinge, die man sehen muss. Zur Klarstellung: Ein förmliches Verkehrswertgutachten nach dieser Vorschrift gehört nicht zu meinen Leistungen. Ich erstelle eine Marktwertermittlung und, wenn es um den baulichen Zustand geht, ein Gebäudegutachten.

Zwischenfazit: Die Bodenrichtwerte sind amtlich, kostenfrei und für Ihre Gemarkung abrufbar. Was sie beschreiben, ist der Boden. Wer daraus einen Hauspreis rechnet, rechnet an der eigenen Immobilie vorbei.

Immobilienmarkt Landkreis Hildburghausen: vier amtliche Zahlen

Vier Werte beschreiben den Markt hier besser als jeder Landesdurchschnitt:

Die Altersstruktur ist der Wert, der hier am meisten erklärt. 6.160 Gebäude wurden vor 1919 errichtet, 3.816 zwischen 1919 und 1949; zusammen 9.976 von 20.607. Fast jedes zweite Wohngebäude im Landkreis stammt aus der Zeit vor 1950.

Eine Einschränkung dazu, weil sie oft untergeht: Das Baujahr sagt noch nichts über den Bauzustand. Ein Haus von 1890 kann durchsaniert sein, ein Haus von 1975 kann es dringend nötig haben. Aus einer Altersstruktur lässt sich kein Sanierungsbedarf und schon gar keine Zahl ableiten. Was sie zeigt, ist etwas anderes: In einem Bestand dieser Altersstruktur sagt die Statistik über das einzelne Haus besonders wenig.

Die 17.842 Gebäude in der Hand von Privatpersonen erklären den zweiten Teil. Den Markt machen hier Familien, Erbengemeinschaften und Einzeleigentümer, Menschen, die selten mehr als ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie verkaufen. (Die amtliche Fußnote gehört dazu: “Abweichungen in den Summen erklären sich aus dem eingesetzten Geheimhaltungsverfahren.”)

Dazu kommt die Größe. 100,07 Quadratmeter Wohnfläche je Wohnung weist der Zensus 2022 für den Landkreis Hildburghausen aus, gegenüber 86,56 Quadratmetern im Landesdurchschnitt Thüringen, beides zum Stichtag 15. Mai 2022. Größere Wohneinheiten sind im ländlichen Raum die Regel, oft mit Nebengebäuden, Scheunen und ausgebauten Dachgeschossen. Für die Fläche auf dem Papier gilt unabhängig davon: Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen.

Bodenrichtwerte für Ihre Gemarkung: die Größenordnung

Damit Sie eine Vorstellung von den Zahlen bekommen, hier drei belegte Beispiele aus dem Landkreis, alle zum Stichtag 1. Januar 2026:

Zwei Hinweise, ohne die die Tabelle irreführt. Erstens sind Bedheim und Gleichamberg vergleichbar, weil Nutzungsart und Bauweise übereinstimmen. Aber die Bezugsfläche des Richtwertgrundstücks unterscheidet sich, 900 statt 800 Quadratmeter. Zweitens lassen sich Zonen mit anderer Nutzungsart, etwa ein Kerngebiet mit geschlossener Bauweise, mit einem dörflichen Wohngebiet überhaupt nicht vergleichen.

Ein Detail am Rande: Dieselbe Zone in Bedheim stand zum Stichtag 1. Januar 2024 bei 14 Euro pro Quadratmeter, bei sonst unveränderten Merkmalen. Zwei Euro Unterschied über zwei Stichtage hinweg. Das ist eine kleine Bewegung, und sie betrifft ausschließlich den Boden.

Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl (BORIS-TH), Stichtag 01.01.2026, Datenstand 02.03.2026. © GDI-Th, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln.

Zwischenfazit: 20.607 Wohngebäude, knapp die Hälfte aus der Zeit vor 1950, 17.842 davon im Eigentum von Privatpersonen. Das ist die Ausgangslage, in der Ihr Haus im Immobilienmarkt Südthüringen bewertet wird. Bleibt die Frage, die ich am Küchentisch oft höre: Das Nachbarhaus ist doch genauso groß.

Warum zwei gleich große Häuser hier verschieden viel wert sind

Der Vergleich mit dem Nachbarhaus liegt nahe und führt trotzdem oft in die Irre. Ihr Haus kann weniger wert sein als das kleinere nebenan. Oder mehr.

Denken Sie sich zwei Häuser in derselben Richtwertzone in Bedheim. Gleiche Nutzungsart, 16 Euro pro Quadratmeter Bodenwert, beide um die Jahrhundertwende gebaut, in beiden Kaufverträgen steht dieselbe Wohnfläche. Auf der Bodenrichtwertkarte sind sie nicht zu unterscheiden. Beim Termin im Haus zeigt sich der Unterschied trotzdem sofort: Beim einen wurde das Dach vor wenigen Jahren neu gedeckt, beim anderen zieht Feuchtigkeit im Sockel hoch, und die Wohnfläche wurde seit dem Dachausbau nie neu berechnet. Für den einen Eigentümer heißt das, dass der Preis, den er im Kopf hat, ungefähr hinkommt. Für den anderen heißt es, dass er zwei Dinge klären sollte, bevor er inseriert.

Im Altbestand entscheidet fast immer dasselbe. Am häufigsten die Gebäudehülle: Dach, Fenster und Dämmung sind bei einem Haus von vor 1950 die Positionen, die ein Käufer als Erstes durchrechnet, und ob sie erneuert wurden und wann, kann den Preis stärker verschieben als zusätzliche Wohnfläche. Dann die Fläche auf dem Papier. Sie ist die zentrale Bezugsgröße für den Kaufpreis und für alle Angaben in den Unterlagen, und gerade hier, wo Dachgeschosse ausgebaut und Scheunen zu Wohnraum umgenutzt wurden, weicht die Angabe im alten Kaufvertrag häufig von einer heutigen Berechnung ab. Ob und wie eine Fläche unter der Dachschräge oder ein umgebautes Nebengebäude überhaupt zählt, richtet sich nach den geltenden Vorgaben; genau das prüfe ich in der Wohnraumberechnung. Und schließlich der Zustand innen, der mit dem außen regelmäßig auseinanderfällt. Hinter einer frisch gestrichenen Fassade steckt manchmal eine Elektrik von 1962.

Für genau diese Fragen gibt es zwei Leistungen, die unabhängig vom Verkauf funktionieren. Das Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen, und dient als Entscheidungsgrundlage. Die Wohnraumberechnung ermittelt die Fläche nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben, auch dann, wenn eine Berechnung fehlt oder Zweifel an vorhandenen Angaben bestehen. Die Trennung dahinter ist einfach: Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis, das Gebäudegutachten die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar. Mehr dazu in der Übersicht meiner Leistungen.

Und so läuft der Termin ab, wenn Sie mich rufen: Ich sehe mir die Immobilie an, außen und innen, und nehme Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten auf. Ich sichte die Unterlagen, die Sie haben, also Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Danach bekommen Sie eine nachvollziehbare Einschätzung und wir besprechen, was sie für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet. Was Sie vorher selbst zusammentragen können, passt auf eine Seite.

Zwischenfazit: Zustand und Fläche entscheiden dort, wo die amtlichen Zahlen aufhören. Beides lässt sich klären, bevor Sie über einen Preis sprechen.

Checkliste: So ordnen Sie Ihre Immobilie im Immobilienmarkt Südthüringen ein

Bevor Sie irgendeine Zahl im Kopf festmachen, arbeiten Sie diese sieben Punkte ab:

1. Bodenrichtwert nachsehen, über BORIS-TH, für Ihre Gemarkung oder Ihren Ortsteil. Notieren Sie sich Zone, Stichtag und Nutzungsart, nicht nur die Zahl.
2. Nicht multiplizieren. Bodenrichtwert mal Fläche ergibt keinen Immobilienwert.
3. Baujahr und Bauzustand trennen. Das Baujahr steht in den Bauunterlagen, der Zustand zeigt sich erst vor Ort.
4. Wohnfläche prüfen. Stammt die Angabe aus dem Kaufvertrag von 1998? Dann stimmt sie vermutlich nicht mehr.
5. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Was fehlt, beschaffe ich bei den Ämtern. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab.
6. Portalzahlen einordnen. Dort steht, was jemand verlangt hat. Ob er es bekommen hat, steht nirgends.
7. Schriftliche Auskunft nur, wenn Sie den Bodenwert belegen müssen. Der Gutachterausschuss erhebt dafür eine Gebühr von 30 Euro für das erste Objekt, Geschäftsstelle Schmalkalden; für die Orientierung reicht die gebührenfreie Online-Einsicht.

Unsicher, was Ihre Immobilie heute wert ist? Ein Anruf genügt, die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. Wenn es Ihnen um den Zustand oder die Fläche geht, sind Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung eigenständig beauftragbar, ganz ohne Verkaufsabsicht. → Termin anfragen

Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Südthüringen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für meinen Ort in Südthüringen? Im amtlichen Portal BORIS-TH unter boris.thueringen.de. Die Einsichtnahme in die Bodenrichtwerte ist dort laut dem amtlichen Leistungsverzeichnis des Freistaats “für jedermann gebührenfrei möglich”. Nach Angaben des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation werden die Werte alle zwei Jahre von den Thüringer Gutachterausschüssen beschlossen; der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2026.

Was kostet eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft? Für eine schriftliche Auskunft weist das Leistungsverzeichnis des Freistaats Thüringen 30 Euro für das erste Objekt und je 15 Euro für weitere Objekte aus. Das sind Gebühren des Gutachterausschusses und haben mit meinen Leistungen nichts zu tun. Für die reine Online-Einsicht fällt nichts an.

Gibt es eine amtliche Statistik zu Immobilienpreisen im Landkreis Hildburghausen? Die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise sammelt der zuständige Gutachterausschuss und wertet sie im Grundstücksmarktbericht aus. Der Bericht ist der richtige Anlaufpunkt, wenn Sie belastbare Kaufpreisdaten brauchen; er ist bei der Geschäftsstelle in Schmalkalden zu erfragen. Eine frei abrufbare, gemeindescharfe Preisstatistik für jeden Ort gibt es dagegen nicht. Wer nach Immobilienpreisen in Südthüringen sucht, landet deshalb fast zwangsläufig bei Portalzahlen.

Warum sind Online-Bewertungen im ländlichen Raum so ungenau? Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Ein Rechner kennt keinen dieser drei Punkte. Dazu kommt: Wo es wenige Vergleichsverkäufe gibt, hat ein Algorithmus schlicht zu wenig Material.

Verkauft sich ein altes Haus in Südthüringen überhaupt? Ja. Die Frage ist, zu welchem Preis und mit welcher Vorbereitung. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden; ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust. Was Ihr Haus für Käufer interessant macht, sind hier oft dieselben Dinge, die die Region ausmachen: ruhige Ortslagen, viel Natur, Wiesen und Wälder in unmittelbarer Nähe, und trotzdem eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und die Autobahn. Eine pauschale Angabe zur Verkaufsdauer wäre unseriös.

Brauche ich ein Gebäudegutachten, wenn ich nur wissen will, was mein Haus wert ist? Nein. Die Marktwertermittlung steht für sich. Ein Gebäudegutachten lohnt sich, wenn der bauliche Zustand die eigentliche offene Frage ist: bei einem geerbten Haus, vor einer geplanten Sanierung, oder wenn Sie den Zustand belastbar festhalten wollen. Es ist eine eigenständige Leistung und setzt keinen Verkauf voraus.

Was kostet mich eine Einschätzung meiner Immobilie? Die Erstberatung und die Marktwertermittlung vor Ort sind für Sie kostenfrei und unverbindlich. Es entsteht dadurch keine Verpflichtung zu einem Verkauf, und Vorabkosten fallen keine an. Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn ein Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Was für Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung, Energieausweis oder Verwaltung gilt, sage ich Ihnen vorab im Gespräch.

Wo bekomme ich Zahlen speziell zu meinem Ort? Den Bodenrichtwert Ihrer Gemarkung schlagen Sie selbst in BORIS-TH nach. Alles darüber hinaus, also Zustand, Fläche und Lage im Ort, sehe ich mir vor Ort an. Wenn Sie sehen möchten, was gerade angeboten wird, finden Sie meine aktuellen Angebote auf dieser Website.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Besichtigungen finden bei mir ausschließlich als Einzeltermine statt. Und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung.

Bei Rechts- und Steuerfragen (Erbschaft, Grundbuch, Besteuerung) verweise ich Sie an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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