Der häufigste Fehler beim privaten Hausverkauf ist der Preis. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus monatelang stehen und gilt am Markt irgendwann als Ladenhüter – wer dann noch anfragt, verhandelt aus einer starken Position. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld, das sich nicht zurückholen lässt.
Der zweitteuerste Fehler ist der Käufer, dessen Finanzierung platzt. Bis das feststeht, sind oft Monate vergangen, in denen das Haus vom Markt war.
Was den Wert eines Hauses im Landkreis Hildburghausen bestimmt
Lage, Baujahr, Zustand und Grundstücksgröße sind die vier Größen, die den Preis tragen. In der Region kommt ein fünfter Punkt dazu, der in Ballungsräumen kaum eine Rolle spielt: der Sanierungsstau. Viele Häuser stammen aus der Zeit vor 1990 und sind seither nur teilweise modernisiert worden.
Für die Bewertung heißt das, dass eine pauschale Quadratmeterrechnung nicht funktioniert. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche in derselben Straße können sich im Wert deutlich unterscheiden, wenn eines eine neue Heizung und Fenster hat und das andere nicht.
Energieausweis: Pflicht, nicht Kür
Spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen, und die Pflichtangaben daraus gehören schon in die Anzeige. Fehlen sie, ist das ein Ordnungswidrigkeitentatbestand nach dem Gebäudeenergiegesetz.
Ich erstelle Energieausweise selbst und kläre im Erstgespräch, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis der richtige ist.
So gehe ich vor
Wertermittlung
Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an und ermittle den Marktwert anhand anerkannter Verfahren und der tatsächlichen Verkaufspreise in der Region – nicht anhand von Angebotspreisen aus Portalen.
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis: Ich fordere an, was fehlt, und prüfe, was vorhanden ist. Sie tragen nur die Amtsgebühren.
Vermarktung
Exposé, Fotos und Veröffentlichung auf den Portalen sowie hier auf der Website. Auf Wunsch auch diskret, ohne öffentliche Anzeige.
Besichtigungen
Ausschließlich Einzeltermine mit qualifizierten Interessenten, auf Wunsch komplett in Ihrer Abwesenheit. Sie bekommen nach jedem Termin eine Rückmeldung.
Finanzierungsnachweis
Bevor es zum Notar geht, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer Bank oder einen Eigenkapitalnachweis. Das verhindert geplatzte Kaufverträge.
Notartermin und Übergabe
Ich bereite den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar vor, begleite den Termin und übergebe die Immobilie mit Protokoll und Zählerständen.
Diese Unterlagen werden gebraucht
Was fehlt, fordere ich bei den Ämtern an. Sie tragen dabei nur die tatsächlichen Gebühren, nicht meine Arbeitszeit.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Lageplan
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
Besondere Situationen beim Hausverkauf
Nicht jeder Verkauf läuft gleich. Für einige wiederkehrende Situationen habe ich das genauer aufgeschrieben:
- Besichtigung ohne Eigentümer: Sie müssen nicht dabei sein
- Erbengemeinschaft in Eisfeld: die Immobilie verkaufen
- Altes Haus in Eisfeld verkaufen, ohne zu renovieren
- Gebäudegutachten vor dem Verkauf: Ihr Haus in Eisfeld
- Geerbte vermietete Immobilie verkaufen — oder behalten?
- Geerbtes Haus in Eisfeld verkaufen: was jetzt zu klären ist
- Haus verkaufen, wenn man weit weg wohnt
- Geerbtes Haus in Eisfeld: den Wert ermitteln lassen
- Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, ohne zu sanieren