Geerbtes Haus in Eisfeld: den Wert ermitteln lassen

Danny Wanderer · 23. August 2026

Meistens ist es das Haus der Eltern. Es steht in Eisfeld oder in einem der Ortsteile, Sie haben als Kind darin gewohnt, und jetzt liegt der Schlüssel bei Ihnen auf dem Küchentisch. Wenn Sie bei einem geerbten Haus den Wert ermitteln lassen wollen, hängt daran fast immer mehr als eine Zahl: eine Entscheidung, oft Geschwister, und ein Zeitpunkt, der sich falsch anfühlt. Er fühlt sich bei fast allen falsch an. Trotzdem laufen Fristen, das Grundbuch steht noch auf einem Namen, der nicht mehr stimmt, und irgendwann fragt jemand, was das Haus eigentlich wert ist.

Diese Seite ordnet, was jetzt ansteht. Sie ersetzt keinen Notar und keinen Steuerberater. Dazu unten mehr, und zwar sehr deutlich.

Es geht hier um Wert und Zustand. Wenn Sie schon weiter sind und wissen wollen, wie der Verkauf eines geerbten Hauses abläuft oder was gilt, wenn Sie als Erbengemeinschaft verkaufen, sind die beiden anderen Seiten die richtigen.

Was jetzt zu klären ist

Bei einer geerbten Immobilie steht meist zuerst die Frage im Raum, was sie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Das sind zwei Fragen. Beantwortet werden sie unterschiedlich.

In der Praxis läuft es auf vier Punkte hinaus, und die Reihenfolge ist keine Formsache:

1. Wer erbt, und wer entscheidet? Bei mehreren Erben ändert das alles Weitere.
2. Was ist das Haus wert? Fest genug, um eine Entscheidung daran aufzuhängen. Eine Hausnummer reicht dafür nicht.
3. In welchem Zustand ist es? Bei einem Haus, das zwanzig Jahre kaum verändert wurde, ist das der Punkt, an dem die Bewertung kippt, nach oben oder nach unten.
4. Was fehlt an Unterlagen? Bei Nachlässen fehlt fast immer etwas. Das ist normal. Welche Papiere Sie zusammensuchen sollten, steht weiter unten in der Checkliste.

Wie wird der Wert eines geerbten Hauses ermittelt?

Der Wert eines geerbten Hauses ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und der aktuellen Marktlage. Online-Rechner und Bodenrichtwerte liefern nur eine grobe Orientierung, weil sie den tatsächlichen Zustand des Gebäudes nicht kennen. Belastbar wird die Einschätzung erst nach einer Besichtigung vor Ort, bei der Bausubstanz, Dach, Fenster, Heizung und Renovierungsbedarf tatsächlich gesehen werden.

Warum der Zustand die halbe Antwort ist

Hier trennt sich ein geerbtes Haus von einem Haus, das Sie selbst bewohnen. Sie kennen Ihr eigenes Haus. Ein geerbtes kennen Sie aus der Erinnerung, und die Erinnerung ist bei Häusern ein schlechter Ratgeber.

Ein Beispiel aus dieser Region: die Heizung. Zum Zensus-Stichtag 15. Mai 2022 zählte das Thüringer Landesamt für Statistik in Eisfeld 2.484 Gebäude mit Wohnraum. Davon heizten 919 mit Heizöl, 811 mit Gas, 395 mit Holz oder Holzpellets. Solarthermie, Geothermie und Wärmepumpen zusammen kamen auf 96, Kohle auf 67. Heizöl liegt damit vorn: 919 von 2.484 Gebäuden, rund 37 Prozent. Die restlichen Gebäude verteilen sich auf andere Energieträger. Dass die Summen nicht exakt aufgehen, liegt am Geheimhaltungsverfahren des Landesamts.

Wenn im Keller Ihres geerbten Hauses ein Öltank steht, ist das in Eisfeld der häufigste Fall. Ein Kaufinteressent wird trotzdem danach fragen.

Und dann sollten Sie antworten können. Zur Heizung gehören in die Zustandsaufnahme: Baujahr des Kessels, wann zuletzt gewartet wurde, ob der Tank ober- oder unterirdisch liegt, wie groß er ist und wie viel noch drin ist. Bei einem geerbten Haus weiß das oft niemand mehr, und dann suchen wir es zusammen. Wartungsunterlagen liegen oft im Heizungsraum selbst.

Für die Bewertung schlägt die Heizungsart doppelt durch. Einmal auf den Zustand, den ich in der Objektbeschreibung offen benenne, zusammen mit Dach, Fenstern und Dämmung. Und einmal auf den Energieausweis: Ein Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch, ein Bedarfsausweis wird auf Grundlage von Baukonstruktion und Anlagentechnik berechnet. Welcher für Ihr Haus zulässig ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand des Gebäudes ab; endgültig klärt sich das bei der Ausstellung.

Vier Dinge lasse ich mir bei einem geerbten Haus deshalb genauer ansehen als bei anderen Objekten.

Zustand: wofür das Gebäudegutachten da ist

Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv. Damit haben Sie eine Grundlage für Ihre Entscheidung. Es beantwortet die Frage nach dem Zustand, während die Wertermittlung die Frage nach dem Preis beantwortet. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar. Sie können ein Gebäudegutachten also auch dann in Auftrag geben, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie verkaufen wollen.

Wohnfläche: wie gerechnet wird, macht den Unterschied

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Kaufpreis und Miete und steht in jedem Exposé. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Bei Nachlässen stammt die Flächenangabe manchmal aus einer Bauzeichnung von 1968, dazwischen liegen ein Dachausbau und ein Wintergarten, und niemand hat je nachgerechnet.

Die Wohnflächenverordnung regelt die Anrechnung in § 4. Voll zählt ein Raum erst ab zwei Metern lichter Höhe; zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt ebenfalls halb. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV, abgerufen am 20.08.2026). Wer den Wintergarten damals voll mitgerechnet hat, liegt heute deutlich daneben. Für Flächen unter einem Meter sieht die Verordnung gar keine Anrechnungsstufe vor, und Keller, Waschküche, Bodenraum, Heizungsraum und Garage gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV ohnehin nicht dazu.

Bei einem ausgebauten Dachgeschoss mit Schrägen summiert sich das schnell. Zur Reichweite gehört allerdings eine Einschränkung: Die Verordnung ist anzuwenden, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird. Beim frei finanzierten Verkauf gilt sie nicht kraft Gesetzes, sondern nur, soweit sie vereinbart ist. Ob nach ihr gerechnet wurde, sehe ich mir bei der Unterlagenprüfung an.

Fehlen die Zahlen oder passen sie nicht zum Haus, rechne ich die Wohnfläche neu.

Renovierungsbedarf gehört offen benannt

Ich benenne den Zustand in den Objektbeschreibungen bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Das klingt nach einem Nachteil. Für viele Käufer ist es keiner: Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis attraktiver.

Dass der Energieausweis dabei kein Formalkram ist, steht im Gesetz: Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes hat im Falle eines Verkaufs der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen (§ 80 GModG, vormals GEG). Ich lasse den Ausweis erstellen, wenn keiner vorliegt.

Was im Grundbuch steht

Ein vierter Punkt steht im Grundbuch. Was dort in Abteilung II eingetragen ist, etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht, kann für den Wert eine größere Rolle spielen als der Bodenrichtwert der Zone. Das Gesetz nennt die rechtlichen Gegebenheiten ausdrücklich als wertbestimmend (§ 194 BauGB), und für die steuerliche Bewertung spricht § 177 Abs. 4 BewG von den den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art. Was eine solche Eintragung rechtlich bedeutet, klärt der Notar. Ich sehe mir an, was sie praktisch bedeutet, und deshalb steht der aktuelle Grundbuchauszug ganz oben auf der Unterlagenliste weiter unten.

Was der Bodenrichtwert beantwortet — und was nicht

Wer ihn beschließt und wo Sie ihn finden

Viele Erben schlagen als Erstes den Bodenrichtwert nach. Das ist ein guter Reflex, und er führt zu einer amtlichen Zahl. Nur: Die Zahl beantwortet die Frage nach dem Boden. Ihre Frage gilt dem Haus.

Für Eisfeld ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl zuständig. Einen eigenen Gutachterausschuss für den Landkreis Hildburghausen gibt es nicht, und die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Das ist wenig bekannt, und ich sage es hier lieber vorher als hinterher. Bodenrichtwerte werden in Thüringen alle zwei Jahre beschlossen; die aktuellen Werte haben den Stichtag 1. Januar 2026. Landesweit sind es 22.939 Bodenrichtwerte, ermittelt auf Grundlage der pro Jahr bis zu 30.000 Kaufverträge, die die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse auswerten. Nachschlagen können Sie sie selbst und gebührenfrei im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-TH des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation. Das Baugesetzbuch sichert diesen Zugang ausdrücklich zu: Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Der Haken steht zwei Sätze weiter oben im selben Paragrafen: In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Der Bodenrichtwert rechnet Ihr Haus also weg. Bei einem geerbten Einfamilienhaus in Sachsenbrunn oder Harras ist das Gebäude aber meistens der größere Teil der Antwort.

Das Landesamt selbst formuliert es in einem Satz, den ich für den wichtigsten dieser ganzen Seite halte: “Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.” So beschreibt es das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation auf seiner Seite zu den Bodenrichtwerten. Deutlicher wird eine Behörde selten.

Warum der Verkehrswert etwas anderes ist

Der Verkehrswert ist demgegenüber gesetzlich anders definiert. Nach § 194 BauGB wird er durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Die Wendung “tatsächliche Eigenschaften” ist der ganze Unterschied. Selbst die Immobilienwertermittlungsverordnung sagt zum Bodenrichtwertgrundstück ausdrücklich, dass es keine Grundstücksmerkmale aufweist, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können; gemeint sind privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke, soweit sie in der Zone nicht ohnehin vorherrschen (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV).

Wie ein Verkehrswert förmlich ermittelt wird, regelt dieselbe Verordnung in § 6: Heranzuziehen sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere davon, und die Wahl richtet sich unter anderem nach den Umständen des Einzelfalls und danach, welche Daten überhaupt zur Verfügung stehen (§ 6 ImmoWertV). Dafür sind die Gutachterausschüsse und bestellte Sachverständige da. Ich mache etwas Kleineres: eine Einschätzung vor Ort, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können.

An § 6 hängt für den ländlichen Raum noch etwas: Die Verordnung macht die Datenlage selbst zum Auswahlkriterium. Ob es genug Vergleichsfälle gibt, ist also keine Nebenfrage.

Eine Bodenrichtwert-Zahl für Eisfeld nenne ich hier bewusst nicht. Sie ändert sich alle zwei Jahre, und eine veraltete Zahl auf einer Maklerseite hilft Ihnen nicht. Schlagen Sie sie lieber selbst nach, das dauert fünf Minuten:

1. Auf boris.thueringen.de die Adresse des Hauses suchen.
2. Die Bodenrichtwertzone anklicken. Notieren Sie sich die Zonennummer, den Stichtag und die Nutzungsart, die dort steht.
3. Der Wert ist ein Betrag je Quadratmeter Grundstücksfläche, nicht je Quadratmeter Wohnfläche.
4. Wenn Sie ihn mit Ihrer Grundstücksgröße multiplizieren, erhalten Sie eine Größenordnung für den Boden. Für Ihr Haus sagt diese Zahl nichts, weil der Bodenrichtwert es ja gerade wegrechnet.

Bringen Sie die Zonennummer gern zum Termin mit. Wie viele Vergleichsfälle in Ihrer Zone überhaupt ausgewertet werden konnten, können Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragen.

Ehrlich gesagt traue ich Online-Rechnern gerade im ländlichen Raum wenig zu. Zwei gleich große Häuser im selben Ortsteil können im Wert weit auseinanderliegen, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Unsicher, was das geerbte Haus heute wert ist? Ein Anruf genügt, die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. 0160 73 999 01 oder Termin anfragen.

Rechtlich und steuerlich: wo meine Zuständigkeit endet

Hier ziehe ich eine klare Linie. Ich gebe Ihnen die Normen, damit Sie wissen, worum es geht. Was in Ihrem Fall gilt, sage ich Ihnen nicht. Das darf ich nicht, und es wäre auch nicht seriös.

Zwei Fristen stehen dabei im Vordergrund, beide ohne Gewähr für Ihren Einzelfall. Wenn Sie diesen Abschnitt nur überfliegen, nehmen Sie diese Tabelle mit:

Der Rest dieses Abschnitts erklärt, woher die beiden Fristen kommen und was sonst noch am Haus hängt.

Alles geht auf einmal über, auch die Schulden

Mit dem Tode einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen über (§ 1922 Abs. 1 BGB). “Als Ganzes” heißt: mit allem, was daran hängt, auch mit Verbindlichkeiten.

Wenn mehrere erben, verkauft nur die Gemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Für den Verkauf ist dann eine einzige Vorschrift entscheidend: “Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen.” (§ 2040 Abs. 1 BGB). Dazu passt, dass ein Miterbe über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen ebenfalls nicht verfügen kann (§ 2033 Abs. 2 BGB). Praktisch heißt das: Das Haus verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam oder gar nicht.

Davon zu trennen ist die laufende Verwaltung. Sie steht den Erben ebenfalls gemeinschaftlich zu, aber die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB, abgerufen am 18.07.2026). Ein undichtes Dach notdürftig sichern ist etwas anderes als verkaufen. Wie Entscheidungen in einer Erbengemeinschaft im Einzelnen zustande kommen und was passiert, wenn man sich nicht einigt, gehört zum Rechtsanwalt und zum Notar.

Ich kann dazu nur etwas Unspektakuläres beitragen: eine Zahl, an der alle Beteiligten dasselbe ablesen.

Was das Grundbuchamt als Nachweis akzeptiert

Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen, genügen Verfügung und Eröffnungsniederschrift. Der Halbsatz danach gehört aber dazu: Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO). Wer Ihnen sagt, ein notarielles Testament ersetze den Erbschein immer, verkürzt das Gesetz.

Zum Zeitdruck: § 82 GBO ist eine Soll-Vorschrift, und sie richtet sich an das Grundbuchamt, nicht an Sie. Ist das Grundbuch durch einen Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, so soll das Amt dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegen, die Berichtigung zu beantragen und die nötigen Unterlagen zu beschaffen. Satz 2 fügt hinzu, dass das Grundbuchamt diese Maßnahme zurückstellen soll, solange berechtigte Gründe vorliegen (§ 82 GBO). Eine Frist nennt die Norm nicht.

Was davon Sie jetzt betrifft, hängt an einer einzigen Frage: Steht schon fest, wer erbt? Solange das offen ist, warten die meisten Schritte. Die Bewertung wartet nicht.

Zwei Jahre für die Eintragung der Erben

Das Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz sieht vor: “Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird.” (Nr. 14110 Anm. Abs. 1 KV GNotKG). Es kommt auf den Eingang des Antrags an, nicht auf die Eintragung. Erfasst ist ausschließlich die Gerichtsgebühr des Grundbuchamts für die Eigentümereintragung; Notarkosten fallen nicht darunter, und die spätere Umschreibung auf einen Käufer bleibt gebührenpflichtig.

Drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt

§ 30 Abs. 1 ErbStG verpflichtet den Erwerber, einen der Erbschaftsteuer unterliegenden Erwerb binnen einer Frist von drei Monaten nach erlangter Kenntnis dem zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen. Absatz 3 Satz 1 nimmt Fälle aus, in denen ein deutsches Gericht, ein Notar oder ein Konsul eine Verfügung von Todes wegen eröffnet hat. Diese Ausnahme gilt allerdings ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört, und ein geerbtes Haus ist Grundbesitz (§ 30 ErbStG). Daneben sind nach §§ 33, 34 ErbStG auch Notare, Banken und Standesämter zu eigenen Anzeigen verpflichtet. Was daraus für Sie folgt, gehört auf den Tisch eines Steuerberaters.

Warum der Wert des Finanzamts ein anderer sein kann

Diese Frage kommt oft, und sie hat eine gesetzliche Antwort. Grundbesitz wird für die Erbschaftsteuer mit dem nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Wert angesetzt (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Grundlage ist zwar der gemeine Wert, aber § 177 Abs. 4 des Bewertungsgesetzes stellt klar, dass in diesem typisierten Verfahren Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, nicht berücksichtigt werden (§ 177 BewG). Genau daher kommen die Abweichungen zwischen Steuerwert und Marktwert. Derselbe Absatz lässt § 198 BewG ausdrücklich unberührt: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 BewG).

Und hier gehört eine klare Ansage hin. Wer diesen Nachweis führen darf, sagt Absatz 2:

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

Meine Marktwertermittlung und mein Gebäudegutachten erfüllen diese Anforderung nicht. Sie sind kein Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Sie geben Ihnen eine Einschätzung für Ihre Verkaufsentscheidung. Ob ein Nachweis nach § 198 BewG in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Der amtliche Weg zum Wert

Ein Verkehrswertgutachten erstattet der Gutachterausschuss auf Antrag. Antragsberechtigt sind nach § 193 Abs. 1 BauGB unter anderem die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte sowie Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. Ob ein einzelner Miterbe allein antragsberechtigt ist, steht so nicht im Gesetz; das beantwortet die Geschäftsstelle des Ausschusses. Der Gutachterausschuss ist eine Behörde und arbeitet unabhängig von mir. Ich nenne ihn hier, weil er für manche Konstellationen der richtige Weg ist.

Die beiden Begriffe klingen ähnlicher, als sie sind. Das Verkehrswertgutachten ist eine Leistung des Gutachterausschusses, mein Gebäudegutachten dokumentiert den baulichen Zustand.

Für erbrechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an.

Checkliste und Entscheidungsbaum

Diese Unterlagen brauche ich für die Bewertung

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung
• Sofern vorhanden: Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Bei einem Erbfall lohnt es sich, zusätzlich zusammenzusuchen, was sonst niemand vermisst:

• Erbschein oder Testament samt Niederschrift über die Eröffnung
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Letzter Grundsteuerbescheid
• Unterlagen zu Rechten Dritter, die im Grundbuch stehen
• Alles zur Heizung: Wartungsnachweise, Unterlagen zum Öltank, alte Verbrauchsabrechnungen

Keine Sorge wegen der Bürokratie. Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit und fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht; Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug, und die gebe ich transparent weiter.

Behalten, vermieten oder verkaufen

Zwischen Wert und Zustand müssen Sie sich nicht entscheiden. Ich sehe mir beides bei einem Termin an, mit einer Wertermittlung vor Ort und, wenn Sie es möchten, einem Gebäudegutachten dazu. Fehlende Unterlagen beschaffe ich bei den Ämtern; den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder fragen Sie einen Termin für die Marktwertermittlung an.

Wie ich Sie dabei begleite

Bei einer geerbten Immobilie in Eisfeld und Umgebung übernehme ich sechs Dinge:

• die Wertermittlung vor Ort, für Sie kostenfrei
• die Prüfung Ihrer Unterlagen und die Beschaffung dessen, was bei den Ämtern fehlt
• ein Gebäudegutachten, wenn Sie den Zustand schriftlich brauchen
• die Wohnflächenberechnung, falls die Flächenangaben fehlen oder nicht stimmen
• den Verkauf oder die Vermietung, je nachdem, wofür Sie sich entscheiden
• die Verwaltung, wenn Sie das Haus behalten und vermieten wollen

Eine Einordnung gehört dazu: Ich bin kein Spezialist für Erbfälle und behaupte das auch nicht. Es bleibt bei diesen sechs Leistungen und einer Arbeitsweise. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Und mein Honorar ist rein erfolgsbasiert: Es fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde.

Ich arbeite in meiner Heimatregion und kenne den Markt im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung: Eisfeld mit seinen zwölf Ortsteilen, dazu Veilsdorf, Schönbrunn, Schleusegrund, Römhild und Bedheim. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Eine Übersicht über Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung finden Sie auf meiner Leistungsseite; wenn es Ihnen allgemeiner um den Immobilienmarkt in Eisfeld geht, ist die Ortsseite der bessere Einstieg. Und falls Sie sich fragen, was hier gerade angeboten wird und zu welchen Preisen: Das sehen Sie bei meinen aktuellen Angeboten.

So läuft es ab

1. Persönliches Gespräch. Ich lerne die Immobilie und Ihre Ziele kennen. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, sagen Sie mir das bitte gleich; es ändert, wie ich vorgehe.
2. Besichtigung vor Ort. Aufnahme von Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten.
3. Sichtung der Unterlagen. Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Was fehlt, hole ich.
4. Bewertung. Anwendung anerkannter Wertermittlungsverfahren, kombiniert mit der Kenntnis des regionalen Marktes. Das ist keine Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV, sondern eine Einschätzung für Ihre Entscheidung. Je dünner die Vergleichslage im Ortsteil, desto schwerer wiegt, was ich vor Ort gesehen habe.
5. Ergebnis und Erläuterung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, und wir besprechen, was sie für Ihre Entscheidung bedeutet.

Eine Wertermittlung bildet die Situation zum Zeitpunkt der Besichtigung ab. Ändern sich Marktlage, Nachfrage oder Zustand, kann sich der Wert verschieben; eine erneute Einschätzung ist unkompliziert möglich. Zum Zeitrahmen mache ich Ihnen keine Zusage, die ich nicht halten kann: Eine pauschale Angabe wäre unseriös, und ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden.

Häufige Fragen

Wir sind drei Geschwister und uns nicht einig. Kann ich trotzdem eine Bewertung beauftragen? Sprechen Sie mich an, dann klären wir das im Einzelfall. Was ich Ihnen sagen kann: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen, verkaufen kann also niemand allein. Anbieten kann ich Ihnen eine Wertermittlung vor Ort als gemeinsame Zahlengrundlage. Ob und wie ein einzelner Miterbe sie beauftragen kann, ist eine Rechtsfrage für den Rechtsanwalt oder den Notar.

Was kostet die Wertermittlung? Nichts. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei, es entstehen keine Vorabkosten und keine Verpflichtung zu einem Verkauf. Wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden, ist das ohne Weiteres möglich. Ein Gebäudegutachten, eine Wohnraumberechnung oder die Beschaffung eines Energieausweises sind eigenständige Leistungen. Die Konditionen dafür bespreche ich vorher mit Ihnen.

Reicht ein Online-Rechner nicht? Für ein erstes Gefühl vielleicht. Bei einem Haus, das Sie seit Jahren nur von außen kennen, ist der Zustand aber genau die Lücke, die kein Rechner schließt.

Das Haus ist in keinem guten Zustand. Lohnt sich eine Bewertung überhaupt? Ja, gerade dann. Zwischen zwei gleich großen Häusern im selben Ort können Welten liegen, und das sieht man erst von innen. Wenn Sie das schriftlich brauchen, erstelle ich zusätzlich ein Gebäudegutachten.

Ich wohne mehrere hundert Kilometer entfernt. Muss ich für jede Besichtigung anreisen? Nein. Ich koordiniere und leite alle Besichtigungen persönlich, auf Wunsch auch komplett in Ihrer Abwesenheit. Sie verpassen dabei nichts: Ich gebe Ihnen regelmäßig Feedback zum aktuellen Stand und zu den Rückmeldungen der Interessenten.

Die Unterlagen sind unvollständig. Ist das ein Problem? Bei Nachlässen ist das der Regelfall. Ich prüfe, was da ist, und hole den Rest bei den Ämtern.

Brauche ich einen Erbschein, bevor etwas passieren kann? Für die Bewertung nicht. Für die Grundbuchberichtigung schon: Nach § 35 Abs. 1 GBO wird die Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen; bei einer notariellen Verfügung von Todes wegen können Verfügung und Eröffnungsniederschrift genügen, das Grundbuchamt kann aber dennoch einen Erbschein verlangen.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Ich bin für Ihren Auftrag der einzige Ansprechpartner. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum.

Stand dieser Seite: 23. August 2026.

Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, was es wert ist? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort. Sie zahlen dafür nichts und verpflichten sich zu nichts. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Nennen Sie mir kurz Ihr Anliegen, damit ich das Gespräch vorbereiten kann. Ich bin nicht immer persönlich im Büro anzutreffen und melde mich zeitnah bei Ihnen zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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