Wohnfläche falsch angegeben beim Hausverkauf: was das im Landkreis Hildburghausen bedeutet

Danny Wanderer · 21. August 2026

Kurz gesagt

• In einem Mietrechtsfall vor dem Bundesgerichtshof lagen Vertrag und Wirklichkeit über 50 Quadratmeter auseinander. So groß können Flächenfehler werden, in beide Richtungen.
• Ins Exposé gehört, nach welcher Regel gerechnet wurde. Eine Quadratmeterzahl ohne Rechenregel ist nicht überprüfbar.
• Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Räume unter Dachschrägen nur teilweise.
• Typische Ursachen sind alte Bauakten, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein mitgezählter Keller.
• Im Kaufrecht nennt der Gesetzestext keine Prozentgrenze für Flächenabweichungen. Die bekannte Zehn-Prozent-Regel stammt aus dem Mietrecht.

Im Jahr 2015 hatte der Bundesgerichtshof einen Fall auf dem Tisch, in dem 156,95 Quadratmeter im Vertrag standen und 210,43 tatsächlich vorhanden waren. Über 50 Quadratmeter Unterschied in einem einzigen Objekt, und zwar zugunsten des Mieters. Es war ein Mietrechtsfall, dazu später mehr. Die Größenordnung zeigt aber, wie weit Papier und Wirklichkeit auseinanderliegen können. Beim Verkauf im Landkreis Hildburghausen begegnet mir häufiger die andere Richtung: Im Exposé steht mehr, als sich nachmessen lässt.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen und die Wohnfläche falsch angegeben ist, merkt das niemand beim ersten Besichtigungstermin. Es fällt auf, wenn ein Käufer nachmisst, wenn eine Bank das Objekt bewertet, oder im schlechtesten Fall nach dem Notartermin. Die Zahl steht im Grundbuchauszug meist nicht, in der Bauakte manchmal, im alten Kaufvertrag oft. Legt man sie nebeneinander, stimmt selten mehr als eine davon.

Betrug ist dabei fast nie im Spiel. Über Jahrzehnte wurde umgebaut und angebaut, und die Zahl auf dem Papier stammt irgendwann aus einer anderen Zeit.

Woher die falschen Quadratmeter kommen

Vier Ursachen begegnen mir immer wieder.

Oft ist die Zahl schlicht alt. In der Bauakte steht die Fläche aus der Genehmigungsplanung. Ob später wirklich so gebaut wurde, steht dort nicht, und bei Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern kann die Abweichung deutlich ausfallen.

Dann das ausgebaute Dachgeschoss. Der Raum ist da, man wohnt darin, also zählt man ihn voll mit. Unter einer Schräge ist das nicht richtig. Wie stark der Unterschied ausfällt, rechne ich weiter unten an einem Beispiel durch.

Manchmal ist auch der Keller mitgerechnet worden. Ein trockener, gefliester Hobbyraum im Untergeschoss fühlt sich wie Wohnfläche an. Nach der Wohnflächenverordnung ist er keine.

Und schließlich wurde nach einem anderen Regelwerk gerechnet. Dieser Grund erklärt die Fälle, in denen niemand falsch gerechnet hat. Bis Ende 2003 wurde nach der Zweiten Berechnungsverordnung gerechnet, amtlich die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“. Seit 2004 tritt an ihre Stelle die Wohnflächenverordnung, und § 5 WoFlV hält ausdrücklich fest: „Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung … berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung.“ Neu gerechnet wird erst, wenn nach diesem Stichtag bauliche Änderungen anfallen, die eine Neuberechnung erforderlich machen. Für einen Bestand, der überwiegend vor 2004 entstanden ist, heißt das: Eine alte Zahl kann nach altem Recht völlig korrekt sein und trotzdem von dem abweichen, was heute herauskäme. Dazu kommt, dass Wohnfläche und Grundfläche ohnehin zwei verschiedene Größen sind.

Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?

Nach der Wohnflächenverordnung gehören Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen (§ 3 Abs. 1). Räume ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte (§ 4).

Das ist die Kurzfassung. Im Detail hängt viel davon ab, welche Regel überhaupt gilt.

Die Regeln im Einzelnen, und eine Einschränkung, die selten jemand nennt

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der in der Praxis übliche und nachvollziehbare Maßstab. Ihr eigener Anwendungsbereich ist allerdings enger, als es die Kurzfassungen im Netz nahelegen: § 1 Abs. 1 ordnet ihre Anwendung an, wenn „nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet“ wird. Für frei finanzierten Wohnraum schreibt sie sich nicht selbst vor.

In der Praxis legen Käufer und Verkäufer sie trotzdem zugrunde, und wenn Sie eine Zahl in Ihr Exposé schreiben, schreiben Sie dazu, wonach gerechnet wurde. Was der Begriff genau umfasst, steht in der Wohnflächenberechnung im Immobilien-ABC.

Daneben existiert die DIN 277, die Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau behandelt. Sie ist kostenpflichtig und misst etwas anderes als die Wohnfläche. Steht in einer Unterlage eine auffällig große Quadratmeterzahl, kann die Grundfläche gemeint sein.

So rechnet die WoFlV an:

Beim Viertel oder der Hälfte für Balkone und Terrassen gibt die Verordnung keine Rechenformel vor. Sie nennt das Viertel als Regelfall und die Hälfte als Obergrenze. Wer den höheren Ansatz wählt, begründet ihn mit der Nutzbarkeit: Lage, Ausrichtung, Witterungsschutz, Zuschnitt. Beim höheren Ansatz gehört der Grund dazugeschrieben, damit die Zahl nachvollziehbar bleibt.

Ein Dachgeschoss, durchgerechnet

Nehmen wir ein ausgebautes Zimmer unter einem Satteldach mit 45 Grad Neigung und einem Kniestock von einem Meter. Der Raum misst 6,00 m in der Breite und 5,00 m in der Tiefe, der First liegt in der Mitte.

Gemeint ist dabei die lichte Höhe über dem fertigen Fußboden, nicht die Rohbauhöhe; der Fußbodenaufbau geht also ab. Bei 45 Grad steigt die Höhe um einen Meter je Meter Abstand von der Traufwand. Die Zwei-Meter-Marke ist damit einen Meter hinter der Wand erreicht.

• Zwischen einem und zwei Metern liegt beidseitig je ein Streifen von 1,00 m: 2 × 1,00 m × 6,00 m = 12,00 m². Davon zählt die Hälfte, also 6,00 m².
• Ab zwei Metern bleiben beidseitig je 1,50 m bis zum First: 2 × 1,50 m × 6,00 m = 18,00 m², und die zählen vollständig.
• Unter einem Meter liegt in diesem Beispiel nichts, weil der Kniestock genau einen Meter misst. Bei einem niedrigeren Kniestock fiele der unterste Streifen ganz heraus.
• Anrechenbar sind damit 24,00 m² statt der 30,00 m² Bodenfläche.

Sechs Quadratmeter Differenz in einem einzigen Zimmer. Was das in Euro ausmacht, hängt vom ortsüblichen Preis ab, und den nenne ich hier bewusst nicht, weil er sich von Ort zu Ort unterscheidet. Aber es ist genau die Art von Abweichung, über die in einer Verhandlung gestritten wird.

Bleibt die Frage, was passiert, wenn eine solche Zahl es bis in den Kaufvertrag schafft.

Woher die Zehn-Prozent-Regel kommt

Hier wird es rechtlich, und hier höre ich als Makler auf und verweise weiter. Ich kann Ihnen nur sagen, was im Gesetz steht.

§ 434 BGB knüpft den Sachmangel an die vereinbarte Beschaffenheit. Dazu gehören nach dem Wortlaut „Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben“. Eine Prozentangabe oder Toleranzgrenze enthält der Normtext an keiner Stelle. Wie sich eine Abweichung beim Kauf auswirkt, richtet sich damit nach dem, was die Parteien vereinbart haben, und nach den Umständen des Einzelfalls.

Das ist wichtig, weil die „Zehn-Prozent-Regel“ in Ratgebertexten regelmäßig auf den Immobilienkauf übertragen wird. Die Entscheidung, aus der sie stammt, betrifft das Mietrecht, konkret eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Bundesgerichtshof hat dort 2015 entschieden (Az. VIII ZR 266/14) und an seiner früheren Rechtsprechung zur Zehn-Prozent-Schwelle nicht festgehalten. Für den Kauffall lässt sich daraus keine Grenze ableiten. Der Fall zeigt allein die mögliche Größenordnung: jene 156,95 gegenüber 210,43 Quadratmetern vom Anfang.

Zwei weitere Vorschriften sind für Verkäufer einen Blick wert. § 442 BGB regelt, dass Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, „wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt“. Und § 444 BGB bestimmt, dass sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen kann, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“.

Übersetzt in die Praxis, ohne dass ich damit Ihren Einzelfall bewerte: Offenheit ist an dieser Stelle die einfachere Position. Ein Käufer, der die Zahl vor dem Notartermin kennt, kann sie in sein Gebot einrechnen; später entdeckte Abweichungen landen dagegen im Streit. Fällt eine Abweichung noch vor der Beurkundung auf, ist der Weg unspektakulär: Die Zahl wird korrigiert und der Käufer informiert. Die Korrektur gehört schriftlich festgehalten. Für die rechtliche Einordnung Ihres konkreten Falls sind Notar oder Rechtsanwalt zuständig. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an.

Zwischenfazit: Eine gesetzliche Prozentgrenze, auf die man sich beim Kauf berufen könnte, gibt es nicht.

Warum der Bestand im Landkreis für solche Abweichungen besonders anfällig ist, lässt sich an einer Zahl zeigen.

Warum die Wohnfläche im Landkreis Hildburghausen oft unklar ist

Eine Zahl hilft, die Größenordnung einzuordnen. Das Thüringer Landesamt für Statistik weist für den Landkreis Hildburghausen 18.737 Wohngebäude mit 31.686 Wohnungen aus, bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 93,5 Quadratmetern je Wohnung. Der Bestandsstand ist der 31.12.2011, eine Fortschreibung auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011, und damit rund fünfzehn Jahre alt. Aktueller wäre besser, aber die Größenordnung genügt für die Rechnung: Die sechs Quadratmeter aus dem Dachgeschoss-Beispiel sind bei einer Wohnung dieser Größe gut sechs Prozent der Fläche. Eine rechtliche Schwelle ist das nicht, wie im Abschnitt davor beschrieben, sondern nur eine Größenordnung zum Einordnen.

Wo über Jahrzehnte umgebaut wurde, wächst diese Lücke. Ausgebaute Dachgeschosse, angebaute Wintergärten, zu Wohnraum umgenutzte Nebengebäude, Kellerräume mit Heizung und Fliesen sind genau die Konstellationen, in denen die Wohnflächenverordnung differenziert und eine alte Zahl aus der Bauakte am weitesten von der Wirklichkeit entfernt liegt.

Bei einem Haus mit drei Umbauphasen glaube ich deshalb keiner Zeichnung mehr, bevor ich nicht selbst mit dem Zollstock an der Wand gestanden habe.

Dazu kommt eine Besonderheit des ländlichen Raums. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte, und gerade hier unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Weil es wenige echte Vergleichsobjekte gibt, trägt der Quadratmeter einen größeren Teil der Preisargumentation als in der Stadt. Eine falsche Fläche verzerrt dann den Wert und gleich die Begründung mit. Deshalb ermittle ich den Wert vor Ort statt am Schreibtisch.

Wie eine Wohnraumberechnung vor Ort abläuft

Damit Sie wissen, was Sie erwartet, wenn Sie die Fläche klären lassen: Ich messe raumweise nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, so wie § 3 Abs. 1 WoFlV es vorgibt. Bei Räumen mit Schräge suche ich die Linie, an der die lichte Höhe zwei Meter erreicht, und die Linie bei einem Meter. Daraus ergeben sich die Zonen aus dem Rechenbeispiel oben.

Balkone, Loggien und Terrassen erfasse ich getrennt, weil sie anders angerechnet werden. Keller, Waschküche und Heizungsraum nehme ich auf, weise sie aber als das aus, was sie sind, und nicht als Wohnfläche.

Am Ende steht eine nachvollziehbare, raumweise Aufstellung mit der Angabe, nach welcher Regel gerechnet wurde. Damit können Sie erklären, wie Ihre Quadratmeterzahl zustande kommt.

Die Wohnraumberechnung ist bei mir eine eigenständige Leistung und setzt keinen Verkauf voraus. Wenn Sie ohnehin wissen wollen, in welchem Zustand die Bausubstanz ist, lässt sich das Gebäudegutachten separat dazunehmen; beide Leistungen sind unabhängig voneinander beauftragbar.

Checkliste: So klären Sie Ihre Wohnfläche vor dem Verkauf

Für einen ersten Selbsttest genügen fünf Minuten. Addieren Sie die Bodenflächen Ihrer Wohnräume und ziehen Sie Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage ab. Räume unter Schrägen setzen Sie überschlägig mit etwa drei Vierteln der Bodenfläche an. Das ist keine Regel aus der Verordnung, sondern nur ein grober Anhalt: Im Beispiel oben waren es bei 45 Grad vier Fünftel, bei flacheren Dächern entsprechend weniger. Liegt Ihr Ergebnis deutlich unter der Zahl im Exposé, lohnt das genaue Aufmaß.

Wenn Sie es gründlicher vorbereiten möchten, arbeiten Sie diese Punkte der Reihe nach ab.

• Alle vorhandenen Angaben zusammentragen: Bauakte, alter Kaufvertrag, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, frühere Exposés. Weichen sie voneinander ab?
• Prüfen, welche Rechenregel jeweils zugrunde lag. Steht dazu nichts, ist die Zahl nicht belastbar.
• Bauliche Veränderungen seit der letzten Berechnung auflisten: Ausbau, Anbau, Abriss, Umnutzung, veränderte Grundrisse.
• Dachschrägen, Wintergarten, Balkon und Terrasse gesondert betrachten. Das sind die Positionen mit der größten Hebelwirkung.
• Keller und Nebenräume herausrechnen, auch wenn sie ausgebaut sind.
• Bei Unsicherheit raumweise neu aufmessen lassen und das Ergebnis schriftlich festhalten, mit Angabe der Rechenregel.
• Die geprüfte Zahl ins Exposé übernehmen, nicht die überlieferte.

Häufige Fragen

Muss ich die Wohnfläche vor dem Verkauf neu berechnen lassen?

Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es für den freien Verkauf nicht. Sinnvoll ist es, sobald mehrere Unterlagen unterschiedliche Zahlen nennen, seit der letzten Berechnung umgebaut wurde oder die vorhandene Angabe erkennbar aus der Bauplanung stammt. In diesen Fällen verhandeln Sie sonst über eine Zahl, die Sie selbst nicht belegen können.

Zählt mein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?

Nach § 2 Abs. 3 WoFlV gehören Kellerräume nicht zur Wohnfläche, unabhängig davon, wie gut sie ausgebaut sind. Das heißt nicht, dass der Raum wertlos wäre. Er wird eben als Hobbyraum ausgewiesen und nicht als Wohnfläche. Käufer honorieren einen nutzbaren Raum durchaus, wenn er ehrlich benannt wird.

Wie wird ein Raum mit Dachschräge gerechnet?

Nach § 4 WoFlV zählt der Anteil ab zwei Metern lichter Höhe voll, der Anteil ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte. Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen. Im Rechenbeispiel weiter oben ergibt das bei 30 Quadratmetern Bodenfläche 24 anrechenbare Quadratmeter.

Was ist, wenn die Abweichung erst nach dem Verkauf auffällt?

Das ist eine rechtliche Frage, und sie hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wurde und was beiden Seiten bekannt war. Zuständig sind Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ich kann Ihnen sagen, wie die Fläche zustande kommt und wie man sie sauber ermittelt. Die Bewertung des Vertrags gehört nicht zu meinen Leistungen.

Was ist, wenn die tatsächliche Fläche größer ist als angegeben?

Auch das kommt vor, und es ist nicht automatisch ein Glücksfall. Wer zu wenig angibt, verschenkt in der Preisargumentation Fläche, die tatsächlich vorhanden ist. Der Weg ist derselbe: nachmessen und die korrigierte Zahl mit ihrer Rechenregel ins Exposé nehmen.

Ist die Wohnfläche dasselbe wie die Grundfläche?

Nein. Die Wohnfläche folgt der Wohnflächenverordnung und rechnet bestimmte Bereiche anteilig oder gar nicht an. Grundflächen nach DIN 277 sind eine andere Bezugsgröße aus dem Hochbau. Wenn zwei Unterlagen stark abweichende Zahlen nennen, ist das oft die Erklärung.

Über den Autor

Danny Wanderer führt Wanderer Immobilien in Eisfeld als inhabergeführtes Maklerbüro. Er macht Beratung, Wertermittlung, Besichtigungen und den Weg zum Notartermin selbst. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung wurde ihm am 17. April 2025 durch das Landratsamt Hildburghausen erteilt. Sie umfasst die Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie über Wohnräume und gewerbliche Räume und die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum von Wohnungseigentümern sowie von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte. Bewertet wird nach anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Stand: 21. August 2026

Sie brauchen Klarheit über die Fläche, auch ohne Verkaufsabsicht? Die Wohnraumberechnung ist eine eigenständige Leistung und setzt keinen Verkauf voraus. Ich messe raumweise nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben und halte das Ergebnis nachvollziehbar fest.

Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, schauen wir uns die Immobilie gleich insgesamt an. Der erste Schritt ist dann ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort; diese ist kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf.

Sagen Sie mir, worum es geht: 0160 73 999 01, info@wandererimmobilien.de oder das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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