Energieausweis beim Hausverkauf: Ihre Pflichten in Eisfeld und Umgebung

Danny Wanderer · 21. August 2026

Kurz gesagt

• Ein Ausweis muss ausgestellt werden, wenn für das Gebäude nicht schon ein gültiger vorliegt. Gültig ist er zehn Jahre.
• Ausgenommen sind kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler.
• Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor, sofern das Gebäude nicht schon die Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später darauf gebracht wurde. Den Ausschlag gibt das Datum des Bauantrags, nicht das Baujahr.
• Vorlegen und übergeben sind zwei Schritte: vorlegen spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach dem Kaufvertrag.
• Verstöße gegen die Ausweis- und Anzeigepflichten können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Ein Interessent steht im Flur, hat sich das Haus angesehen, und fragt nach dem Energieausweis. Der Eigentümer holt einen Ordner und sucht. Nichts. Er redet weiter, während er die Seiten umschlägt, und hört sich selbst dabei zu. Dabei ist der Ausweis längst bestellt, nur eben zu spät.

Wenn Sie in Eisfeld oder im Landkreis Hildburghausen ein Haus verkaufen wollen, gehört der Energieausweis zu den wenigen Pflichten, bei denen das Gesetz ziemlich genau sagt, wer wann was zu tun hat.

Eine Vorbemerkung zum Nachlesen. Das Gebäudeenergiegesetz trägt seit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 die Kurzbezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG. Für die §§ 79, 80, 87 und 108, um die es hier geht, sind die Nummern unverändert geblieben, an anderer Stelle hat dieselbe Novelle allerdings umnummeriert. Wenn Sie in einem Ratgeber noch „§ 80 GEG“ lesen, ist meist dasselbe gemeint, die Bezeichnung ist aber überholt. Alle Angaben hier haben den Rechtsstand 23. August 2026.

Brauchen Sie überhaupt einen Energieausweis?

Beim Verkauf ist ein Ausweis auszustellen, sofern für das Gebäude nicht bereits ein gültiger vorliegt. Ein Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Ausgenommen sind kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche sowie Baudenkmäler. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist außerdem die Ausweisart vorgegeben.

Der Vorbehalt in Satz 1

§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG sagt: Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“. Sie brauchen also keinen neuen, wenn für Ihr Haus schon einer existiert und noch läuft.

Die Frist dafür steht in § 79 Absatz 3 GModG: „Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“ Maßgeblich ist dabei das Ausstellungsdatum auf dem Dokument selbst. Renovierungen verlängern nichts, und auch der Zeitpunkt des letzten Verkaufs sagt nichts über die Frist.

Zwei Ausnahmen nennt § 79 Absatz 4. Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden; als klein gilt nach § 3 GModG ein Gebäude „mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche“. Und auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden. Auskunft über den Denkmalstatus gibt die zuständige Behörde.

Sehen Sie also zuerst in den Unterlagen nach. Im besten Fall erledigt sich die Sache damit.

Warum alte Häuser hier keinen Verbrauchsausweis bekommen

In den Ratgebern, die ich dazu kenne, fehlt dieser Punkt fast durchgehend. Dabei entscheidet er bei Häusern mit Bauantrag vor November 1977 die Ausweisart.

§ 80 Absatz 3 Satz 2 GModG bestimmt: „In den Fällen des Satzes 1 ist für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ein Energiebedarfsausweis auszustellen.“

Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Weniger als fünf Wohnungen und ein Bauantrag vor diesem Stichtag. Es zählt der Bauantrag. Einzug und Baujahr spielen keine Rolle.

Beachten Sie den Einstieg des Satzes: „In den Fällen des Satzes 1“. Dem Wortlaut nach greift Satz 2 also nur, wenn auch Satz 1 greift. Für ein Haus mit noch gültigem Verbrauchsausweis brauchen Sie gar keinen neuen, und damit stellt sich die Frage nach der Ausweisart auch nicht.

Daneben lässt das Gesetz zwei Auswege. Die Bedarfsausweis-Pflicht entfällt, wenn das Wohngebäude schon bei Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte, oder wenn es später auf dieses Niveau gebracht wurde. Ob eines der beiden auf Ihr Haus zutrifft, beurteilt die ausstellungsberechtigte Person, nicht ich.

Für ein Einfamilienhaus aus den Sechzigern in einem Dorf bei Eisfeld stellt sich die Frage „Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?“ damit gar nicht. Das Gesetz hat sie beantwortet.

Zwischenfazit: Bevor Sie irgendetwas beauftragen, klären Sie zwei Daten: wann ein vorhandener Ausweis ausgestellt wurde und wann der Bauantrag gestellt wurde.

Vorlegen ist nicht übergeben

Das Gesetz trennt zwei Schritte, und ich sehe sie regelmäßig durcheinandergehen.

Zuerst das Vorlegen. Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 GModG hat „der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen“.

Die Übergabe regelt Satz 5, und sie kommt deutlich später: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.“

Nach dem Wortlaut ist die Vorlage also spätestens zur Besichtigung geschuldet, die Übergabe erst nach Vertragsschluss. Wer beide Schritte zusammenzieht und das Dokument erst zur Beurkundung mitbringt, liegt später, als die Norm es vorsieht.

Als Pflichtenträger nennt der Normtext „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“, eine Oder-Verknüpfung, die er nicht weiter auflöst. Praktisch heißt das bei meinen Aufträgen: Ich beschaffe den Ausweis, damit er rechtzeitig vorliegt.

Was in die Anzeige gehört

Hier greift eine zweite Pflicht, ebenfalls mit einer Bedingung. § 87 GModG verlangt Angaben in einer Immobilienanzeige „in kommerziellen Medien“ dann, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Das ist kein Schlupfloch: Nach § 80 Absatz 3 brauchen Sie so oder so einen, und spätestens zur ersten Besichtigung muss er da sein.

Dann gehören bei einem Wohngebäude fünf Angaben in die Anzeige:

Die Energieeffizienzklasse ist die einfachste dieser fünf Angaben. § 86 GModG in Verbindung mit Anlage 10 bestimmt: Die Klassen „ergeben sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf“. Sie wird also nicht separat ermittelt, sondern folgt aus dem Kennwert im Ausweis.

Ein Pfeil auf dem Farbband zeigt, wo Ihr Haus liegt. Rechnen müssen Sie nichts. Weil die Klasse aus Verbrauch oder Bedarf folgt, kann dasselbe Haus je nach Ausweisart in unterschiedlichen Klassen landen. Diese Klassen gelten nur für Wohngebäude.

Was passiert, wenn der Ausweis fehlt

Die Pflichten sind bußgeldbewehrt. Nach § 108 GModG staffelt sich der Rahmen nach Verstoßart: Bei Energieausweis- und Anzeigepflichtverletzungen kann eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Für Verstöße gegen Errichtungs- und Ausstattungsanforderungen reicht der Rahmen bis 50.000 Euro, für sonstige Verstöße bis 5.000 Euro.

„Bis zu“ ist wörtlich zu nehmen, es handelt sich um einen Rahmen und nicht um einen festen Betrag. Für die Einordnung eines konkreten Falls ist eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt zuständig; das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Ehrlich gesagt ist das Bußgeld selten der Grund, warum Eigentümer sich kümmern. Der praktische Grund ist banaler: Ohne die fünf Angaben lässt sich die Anzeige nicht sauber schalten, und ohne Ausweis steht man im Flur und blättert.

Was das im Landkreis Hildburghausen bedeutet

Der Energieausweis ist eine Bestandsfrage. Zur Größe des Bestands gibt es amtliche Zahlen. Das Thüringer Landesamt für Statistik weist für den Landkreis Hildburghausen 18.737 Wohngebäude mit 31.686 Wohnungen aus, Stand 31.12.2011, fortgeschrieben auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011. Die Zahl ist rund fünfzehn Jahre alt und nur als Größenordnung zu lesen; zur Baujahrsstruktur sagt sie nichts.

Der Kennwert des einzelnen Hauses sagt mehr als jede Bestandszahl. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Beim Energiekennwert schlägt sich das genauso nieder, und die daraus folgende Effizienzklasse gehört in die Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt.

Für den Stichtag aus § 80 Absatz 3 Satz 2 kommt es auf Ihre Bauakte an. Ein konstruiertes Beispiel: Ein Einfamilienhaus von 1968, seit den Siebzigern in Familienbesitz, jetzt steht der Verkauf an. Im Ordner liegt ein Ausweis von 2013. Das Ausstellungsdatum ist mehr als zehn Jahre her, also wird ein neuer gebraucht. Und weil das Haus weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag lange vor November 1977 lag, ein Bedarfsausweis. Der braucht Gebäudedaten statt Verbrauchsabrechnungen, und die Beschaffung dauert entsprechend länger.

Bei Häusern, die seit Jahrzehnten in einer Familie sind, kommt es vor, dass gar keiner existiert, weil nie ein Verkauf oder eine Vermietung anstand. In beiden Fällen fehlt vor der ersten Besichtigung noch etwas.

Und wenn die Bauakte nicht auffindbar ist? Dann führt der Weg zum Bauaktenarchiv der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, die den Bauantrag mit Datum verwahrt. Diesen Gang können Sie selbst machen. Bei meinen Aufträgen fordere ich fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an.

Ein Wort zum Zusammenhang mit dem Zustand. Ein Haus mit Renovierungsbedarf hat in der Regel schlechtere Kennwerte, und die stehen ab dem Moment in jeder Anzeige. Manche Eigentümer möchten das gern umgehen, und ich verstehe den Impuls. Es fühlt sich an, als würde man das eigene Haus schlechtreden. Nur funktioniert es nicht: Den Zustand benenne ich so oder so offen, getrennt nach außen und innen, und die Energiekennwerte gehören zu diesem Bild. Käufer, die ein Objekt mit Renovierungsbedarf suchen, rechnen damit.

Was der Aussteller von Ihnen braucht

Das hängt von der Ausweisart ab.

Beim Verbrauchsausweis zählt, was tatsächlich verbraucht wurde: Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen des Energieversorgers über einen zusammenhängenden Zeitraum, dazu Angaben zu Leerständen.

Beim Bedarfsausweis wird nicht der Verbrauch gemessen, sondern das Gebäude gerechnet. Dafür braucht der Aussteller Baupläne oder Grundrisse, das Baujahr, Angaben zu Heizung und Warmwasser sowie zu Fenstern, Dach und Dämmung samt späteren Modernisierungen.

Der zweite Weg ist aufwendiger, und genau der ist bei einem Bauantrag vor November 1977 vorgeschrieben. Planen Sie dafür entsprechend Vorlauf ein.

Die Beschaffung des Energieausweises gehört zu meinen Leistungen und setzt keinen Verkaufsauftrag voraus. Was für Ihr Objekt konkret gilt, bespreche ich mit Ihnen, bevor etwas beauftragt wird.

Ihr Weg zum Energieausweis, Schritt für Schritt

• In den Unterlagen nachsehen, ob bereits ein Energieausweis vorliegt.
• Ausstellungsdatum prüfen. Zehn Jahre ab Ausstellung, danach wird ein neuer gebraucht.
• In der Bauakte nachsehen, wann der Bauantrag gestellt wurde. Vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen bedeutet: Bedarfsausweis.
• Bauakte nicht auffindbar? Das Bauaktenarchiv der zuständigen Bauaufsichtsbehörde verwahrt den Bauantrag mit Datum.
• Klären, ob eine Ausnahme greift: Nutzfläche bis 50 Quadratmeter oder Baudenkmal. Bei Denkmalverdacht die zuständige Behörde fragen.
• Unterlagen für die Ausweisart zusammenstellen, die gebraucht wird.
• Ausweis beschaffen, erst danach Termine vergeben.
• Die fünf Pflichtangaben in die Anzeige übernehmen.
• Bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben.

Wenn Sie ohnehin gerade Unterlagen zusammensuchen: Auch bei der ausgewiesenen Fläche lohnt ein zweiter Blick, siehe Wohnfläche falsch angegeben.

Häufige Fragen

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich nur an Familie verkaufe?

Das Gesetz knüpft die Ausstellungspflicht in § 80 Absatz 3 GModG an den Verkauf und nicht an die Person des Käufers. Eine Ausnahme für Verkäufe innerhalb der Familie nennt der Normtext nicht. Was daraus für Ihren konkreten Fall folgt, klären Sie am besten mit dem beurkundenden Notar.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis, was ist der Unterschied?

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf tatsächliche Verbrauchsdaten, der Bedarfsausweis auf eine rechnerische Bewertung des Gebäudes. Die Begriffe erklärt der Energieausweis im Immobilien-ABC. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 gibt § 80 Absatz 3 Satz 2 den Bedarfsausweis vor, sofern keine der beiden Ausnahmen greift.

Was kostet ein Energieausweis?

Dazu kann ich Ihnen keine allgemeine Angabe machen. Die Kosten hängen von der Ausweisart und vom Aufwand für die Datenaufnahme ab, und ausgestellt wird er von dazu berechtigten Fachleuten.

Mein Ausweis ist zehn Jahre alt. Reicht er noch?

Nach § 79 Absatz 3 GModG wird ein Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt. Ist die Frist abgelaufen, liegt kein gültiger Ausweis mehr vor, und § 80 Absatz 3 greift wieder. Sehen Sie auf dem Deckblatt nach, wann er ausgestellt wurde.

Muss der Ausweis im Original vorliegen?

§ 80 Absatz 4 GModG spricht ausdrücklich von „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“. Eine Kopie genügt, sowohl beim Vorlegen als auch beim Übergeben.

Über den Autor

Danny Wanderer führt Wanderer Immobilien in Eisfeld als inhabergeführtes Maklerbüro. Er macht Beratung, Wertermittlung, Besichtigungen und den Weg zum Notartermin selbst. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung wurde ihm am 17. April 2025 durch das Landratsamt Hildburghausen erteilt. Sie umfasst die Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie über Wohnräume und gewerbliche Räume und die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum von Wohnungseigentümern sowie von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte. Bewertet wird nach anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Rechtsstand: 23. August 2026

Sie wissen nicht, ob für Ihr Haus schon ein gültiger Energieausweis vorliegt? Sagen Sie mir, was Sie an Unterlagen haben. Ich sehe nach, was fehlt, und beschaffe den Ausweis, wenn er gebraucht wird. Fehlende Unterlagen hole ich bei den Ämtern; den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab.

Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, schauen wir uns die Immobilie gleich insgesamt an. Der erste Schritt ist dann ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort; diese ist kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf.

Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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